產業園區資本運作方式和園區運營模式
來源：未知 日期：2016-11-07 點擊：次
產業園區資本運作方式和園區運營模式
目 錄
第一部分 概況篇
一、我國產業園區的常見資本運作模式
二、產業園區通過資本運作進行的可持續發展
第二部分 經驗篇
長沙國家生物產業基地：互助擔保基金
2、蘇州工業園：發揮國有資本優勢
吳川：加大投資重在引民資
耒陽：加強政銀企溝通
懷化工業園區：完善園銀合作互動模式破解后發展地區工業園區建設資金瓶頸
義烏第三代創意產業園區運營：“靈獅模式”
深圳文博宮文化創意產業園：高端化、精品化、國際化
上海市工業園發展商務區發展態勢和趨勢
第三部分 制度篇
杭州市信息服務業特色產業園認定與管理辦法（試行）
武漢國家生物產業基地區域生物產業園區認定管理辦法
天津新技術產業園區鼓勵投融資發展暫行辦法
德陽高新技術產業園區政府投融資平臺融資管理暫行辦法
第四部分 理論篇
我國生物醫藥產業園區運營模式的思考
第一部分 概況篇
經向有關部門的多位專家咨詢，目前我國關于各類產業園區的行業管理是多頭管理的模式，沒有形成一個明確統一的行業監管部門。在國家層面，產業園區的綜合監管和指導由國家發改委來承擔。各專門的產業園區分別由不同的行業主管部門來負責政策指導、資格認定、日常監管和產業扶持。目前，醫藥生物類產業園區主要由衛生部、國家藥監局和國家中醫藥管理局來負責行業管理；高科技產業園區主要由科技部來負責行業管理，鋼鐵等工業生產型產業園區主要由工業與信息化部來負責行業管理；文化創意類產業園區主要由文化部來負責行業管理；物流產業園區主要由商務部來負責行業管理。
根據產業園區的實際運作經驗和各地發展情況，產業園區的資本運作和園區運營主要有以下一些方式。
一、我國產業園區的常見資本運作模式
產業園是世界各國發展地方產業行之有效的重要措施，也是全國發展地方經濟最有力的戰略。實踐證明在我國經濟轉型階段，產業園區這種形式有效地提高了行政效率、創造了局部的良好基礎設施條件、聚集了科技和產業的資源，迅速促進了經濟發展和城市化的進程。目前近年來產業園區的資本運作已經走上了成熟和多元化的道路，總的來說有如下模式：
1.政府主導園區開發模式
目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。其特點是由一地或幾個地方政府主導出資開發，如靖江開發區。
2.工業地產商模式
指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開利潤。如普洛斯，全球最大的工業房地產開發商，北京固安產業園。
3.主體企業引導模式
指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業園區。
4.綜合運作模式
指對上述的園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。如北京大興國家新媒體產業基地。
5.私人業主開發模式
目前在小廠房這一塊，私人業主開發占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上楊，其利潤匯報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，如北京尚8文化創意產業園。
二、產業園區通過資本運作進行的可持續發展
當產業園區通過以上幾種方式完成了開發建設后，通常需要通過一些資本運作來保證園區的可持續發展，目前常見的方式有以下幾種：
1、專項產業基金
設計政府專項的基金，對園區的企業進行發展扶持，比如張江高科技園區就是以生物醫藥為主的產業園，由上海市政府發起設立了一個張江醫藥產業基金，專門作于扶持在張江園區入駐的企業的，他們會用股權投資，專項獎勵等方式來撫扶持，張江該產業基金初期規模10億元人民幣，將重點扶持張江高科技園區內的生物藥、化學藥、醫療器械、試劑、中醫藥等產業領域中即將進入臨床、已進入臨床或已拿到新藥批文的新藥項目，吸引具有潛力、實力的國內外生物醫藥企業和研發機構到張江“藥谷”筑巢。
2、產業投資基金
即通常我們說的風險投資基金（VentureCapital）或私募股權投資基金，是指向具有高增長潛力的企業進行股權或準股權投資，待所投資企業發育成熟后，通過股權轉讓實現資本增值。根據目標企業所處階段不同，又分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。目前全國大量產業園區設計了產業投資基金。
3、投資獎勵
即園區管理單位設立一個基金，對在本園區內投資的企業，根據發展情況或上繳稅金，進行不同程度的獎勵，如天津新技術產業園區設計“火炬發展金”，通過減免所得稅和給予獎勵的方式，促使園區企業加快發展速度。
第二部分 經驗篇
長沙國家生物產業基地：互助擔保基金
自醫藥園成立以來，對企業的資金幫助措施主要是采取差異化幫扶方式。如醫藥園內的環保企業加清環保，面臨缺少項目的困境，于是將總投資達2億元的水資源環保管理項目交給該公司來做，從而為該公司增加收入2億元。
再如泰爾制藥，2008年其銷售收入達8億元，納稅3000萬元，其生產的可邦等藥品主要銷往江浙沿海。而2009年年初，由于流動資金不足，一度瀕臨停產邊緣，在醫藥園財政局和投資公司的擔保下，從銀行為泰爾制藥貸款3500萬元，同時免除擔保費。通過這種差異化扶持，兩家企業均已走出困境，并雙雙被列入湖南省擬上市公司名單。
今年年初，為了重點支持符合醫藥園產業規劃的生物醫藥及食品等優勢企業，通過信貸資金投入、產業整合運作、增值服務支持，以實現技術資本、金融資本和產業資本的有機融合，著力提升企業的研發能力和產業的核心競爭力，優化產業結構，促進產業轉型升級，醫藥園就開始了籌備新的資本運作模式——中小企業互助擔保模式。通過生物產業互助擔保基金，給予企業貸款貼息、風險補償及融資獎勵、專項扶持捆綁等多方位的政策扶持。
互助擔保基金于4月中旬正式成立運營，這是醫藥園繼去年成立中小企業解困中心后，不斷拓寬融資渠道，實現政府搭臺，企業抱團取暖的又一次新的資本運作嘗試。
一年內為企業融資一億
市委副書記、長沙國家生物產業基地管委會主任張賀文在接受《21世紀經濟報道》采訪時曾提到，金融危機對于擔負吸引外資的工業園造成了一系列影響，比如資金和訂單方面，都會有影響。事實上，同時，金融危機之下，中小企業融資難度加大，流動資金缺乏使企業陷于困境。“但總體上我們是樂觀的。”
之所以在總體上樂觀是因為金融危機是一次難得的產業調整的機遇，對于引進先進技術實現產業升級以及做大做強優勢產業意義匪淺。其中重要的一點是醫藥園管委會與瀏陽信用投資有限公司、湖南金信擔保有限責任公司聯合發起，將國開行融資優勢和政府組織優勢有力結合，搭建產業互助擔保基金平臺，建設以“機構+機制+項目”為中心的融資模式。而這一模式的形成，使醫藥園和企業通過信貸資金投入、產業整合運作，實現技術資本、金融資本和產業資本的有機融合，將大大推動醫藥園生物產業快速發展。
據悉，醫藥園互助擔保基金預計前期募集資金規模為2000萬元，園區管委會首期向基金投入500萬元以上啟動資金，以后每年陸續投入，園區企業最低認購額度為50萬元。醫藥園管委會每年將向通過互助擔保基金渠道融資的企業提供貼息扶持，并優先支持參與互助基金的企業申請中小企業發展資金、科技創新等上級部門的專項資金和獎勵，同時建立其風險分擔和補償機制。
“一年內我們將完成一個億的融資目標。”醫藥園管委會社會發展局局長鄭海軍表示，現在醫藥園在互助擔保這一塊已經為企業落實了2700萬資金，目前有3100萬的資金正在申報之中。
15家企業加入互助擔保協會
四月份，生物醫藥園企業互助協會成立以來，已經有15家企業成為協會會員。鄭海軍表示，協會成立以來總共進行了兩次會員企業融資擔保申請，其中第一批申報貸款的企業有6家，第二批也為6家。“總金額為5800萬。”
互助融資擔保機制，不僅僅是企業融資方式的轉變，也是銀企合作理念的轉變。
鄭海軍認為，互助擔保運行機制的優越性表現在：貸款銀行、擔保公司、會員企業的關系固定在一個產業集群上，對行業信息、會員信用及經營狀況信息較為對稱，減少了銀行信貸的逆向選擇；擔保公司在吸納會員和提供擔保過程中，優先考慮市場競爭力強、信用狀況好的企業，降低了銀行放貸風險。“企業抱團，以及企業之間的情況更加熟悉，有利于增加企業的信譽度，更容易貸到款。”
互助擔保不僅簡化了融資手續，增加了融資額度，還節省了手續費和擔保費。過去中小企業貸款需要找社會上的擔保公司，不僅手續繁瑣，在貸款過程中還必須被擔保公司抽取一定的費用，如貸款100萬元，最后到手只有88萬元，現在這種情況可以得到很好的解決。
當然，入會有著嚴格的要求。由于互助擔保基金是一個新的運作模式，醫藥園追求的是穩步發展，所以在入會企業的申報方面把關比較嚴格，一般要經過協會的審批和協會會員的贊同。
【相關鏈接】
一、互助擔保模式下長沙國家生物產業基地企業所享受到的優惠政策
1、貸款貼息。管委會每年向通過互助擔保基金渠道融資的企業（且資金用于園區）提供貼息扶持，貼息率為40%。
2、風險補償及融資獎勵。管委會向生物產業互助擔保基金提供年融資額（用于園區本分）7‰的風險補償，給生物產業互助擔保基金理事會3‰的融資獎勵。
3、專項扶持捆綁。優先支持參與互助基金的企業申請中小企業發展資金、科技創新資金等上級有關部門的專項資金或獎勵。
二、長沙國家生物產業基地互助擔保發展歷程
2007年5月24日，國家發改委高技司、國家開發銀行評審二局主要負責人考察園區，表示將在全國國家級生物產業基地中率先在長沙試點建立支持生物企業發展的融資平臺。會議對建立生物產業基地中小企業擔保平臺模式、資本金構成等問題進行了充分討論。決定由省、市、園區和國家開發銀行共同注資一億元建設企業擔保公司。
2008年成立中小企業服務中心企業解困中心，與金信擔保公司及園區十多家企業共同發起互助擔保基金，全年共為企業爭取上級撥款4013萬元、銀行貸款9750萬元。
2009年3月9日，園區組織召開了互助擔保基金座談會，園區互助擔保基金預計前期募集資金規模為2000萬元，園區管委會首期向基金投入500萬元以上啟動資金，以后每年陸續投入，園區企業最低認購額度為50萬元。管委會每年將向通過互助擔保基金渠道融資的企業提供貼息扶持，并優先支持參與互助基金的企業申請中小企業發展資金、科技創新等上級部門的專項資金和獎勵，同時建立其風險分擔和補償機制。
2009年4月中旬互助擔保基金正式成立運營，這是園區繼去年成立中小企業解困中心，不斷拓寬融資渠道，實現政府搭臺，企業抱團取暖的又一次新的資本運作嘗試。
【名詞解釋】
互助擔保模式：即企業抱團互助增信融資模式，是指通過引入企業出資、互助信用來強化企業間的平輩壓力作用，并通過建立和完善三級四層風險分擔模式，以及靈活有效的社會公示監督平臺及機制，逐步打造信用產業者，營造信用環境。
互助擔保基金：是指由中小企業自愿組成，由會員企業出資，以會員企業為服務對象的擔保機構。作為我國中小企業信用擔保體系“一體兩翼”中的一翼，它具有廣泛吸納社會資金，市場化運作和不以贏利為目的的特點，是我國擔保行業發展的一個趨勢。
2、蘇州工業園：發揮國有資本優勢
蘇州工業園區建園十三年來，主要經濟指標年均增長30%，每天創造2.3億元的GDP和2000萬元的地方一般預算收入，每天到賬550萬美元的外資，已成為全國發展水平最高、競爭力最強的園區之一。蘇州工業園沒有成為“外資的飛地”，而是堅持內資外資“雙輪驅動”，國資與民資、外資“比翼齊飛”，國有資本和國有企業發揮了特殊作用，并且為國有資本市場化、國際化運作積累了寶貴經驗。
主要經驗：
國有資本發揮“四大作用”——在戰略發展上發揮骨干作用。在園區發展的各個階段，國資都努力當好建設的中流砥柱和發展的開路先鋒。為啟動園區的開發建設，國資率先投入，成立蘇州工業園區股份有限公司（中方財團），注冊資本10.8億元，作為園區開發建設的投資主體。在此基礎上，引入新加坡—蘇州園區開發私人有限公司（新方財團），共同投資成立中新蘇州工業園區開發有限公司（CSSD），主要進行基礎設施建設、土地和房產開發、提供市政公用服務等。園區累計投入400多億元，用于基礎設施建設。2001年，園區開始二區、三區開發建設，園區開發公司從新方控股調整為中方控股。在推動園區發展轉型升級中，國資發揮了不可替代的骨干作用。在國資帶動下，環金雞湖中央商務區、陽澄湖生態旅游度假區、獨墅湖科教創新區“三大服務板塊”初具規模。
——在基礎設施與公共服務上發揮支撐作用。高水平的基礎設施、高效率的公共服務，使蘇州工業園區成為吸引國內外資金、人才等要素的強大磁場。基礎設施和公共服務項目多數具有公益性質，回報周期長，預期收益不確定，外資和其他社會資本一般不愿意進入。建園以年來，國有資本和國有企業，承擔了全區大部分基礎設施、市政工程、政府功能型項目的開發建設和運營任務，園區基礎設施的資金投入強度達到了國內國家級經濟技術開發區平均數的２。5倍。高標準的基礎設施和高品質的公共服務，營造了園區一流的投資環境和人居環境，引來了一流的企業前來投資興業。截止2007年11月，園區累計引進合同外資312億美元，實際利用外資134億美元，注冊內資1108億元。其中，上億美元的投資項目85個，世界500強企業投資園區76家。
——在科技創新上發揮示范作用。國資對于園區科技創新的引領作用，主要體現在三個方面：一是以國資為先導，建立多元化的科技投融資體系。園區組建了資本規模30億元的蘇州創業投資集團有限公司，募集管理直接投資基金達80億元，并通過與以色列英菲尼迪創投合作，設立了中國第一支中外合作非法人制風險投資基金；與國家開發銀行合作，設立了總額10億元的國內首個創業投資引導基金，建立國內首批中小創業企業統貸平臺。2006年，園區全社會研究與開發經費支出占GDP比重達2.87%。二是以國資為主體，構建現代化的科技創新載體。園區先后組建成立了科技發展、創業投資、教育投資等各類國資創新投資主體，啟動建設了國際科技園、創意產業園、生物納米園、中新科技城等創新載體。三是以國資為引領，打造先進的公共服務平臺。園區設立了知識產權保護中心、IC設計和測試、軟件測試、軟件培訓、動漫產業公共技術平臺、IDC互聯網數據中心等公共技術支撐平臺。目前，園區擁有省級以上高新技術企業350家，吸引了一大批世界500強企業設立獨立的研發機構，園區企業實施各類科技項目500多項。
——在多種資本共同發展上發揮帶動作用。到2006年底，園區國有資產控股發展有限公司下屬企業16戶，其中全資和控股企業14戶，參股企業2戶。國有全資和控股企業資產總量700多億元，本級國有資本凈權益超過170億元，其中總資產過百億元的大型企業集團3戶。在承擔大量政府功能性項目的前提下，園區國有全資和控股企業實現利潤總額6億元，實現凈利潤3億元，上繳稅收6億元。預計到今年底，園區國有全資和控股企業資產總額可達750億元，本級國有資本凈權益可達200億元。到今年11月，園區累計實際利用外資134億美元，注冊內資1108億元，從資本投入上看，國資對外資、民資等社會資本的帶動比例為1：2；而國資提供的各種軟硬環境所產生的帶動效應遠非數字可以估量。
具體做法：高起點運作國有資本，全方位與世界接軌
一是發展戰略與國際接軌。園區企業決策者能夠站在全省、全國和世界的高度審視項目建設，在全球化的大背景下考量企業的發展。園區創業投資公司緊貼世界高科技產業發展前沿，僅用3年時間，成長為中國本土投資機構排名前十名。園區建屋發展集團率先實施產業鏈延伸戰略，積極打造世界一流房地產企業，逐步形成較為完備的產業鏈，經營規模迅速擴大，持續盈利能力顯著提升。
二是經營理念與國際接軌。園區國有企業緊跟同行業世界先進企業，努力使經營理念與國際接軌，經營模式與世界同步。園區鄰里中心開發管理有限公司，以新加坡“購物中心”為藍本，建設鄰里中心，被國際業界人士譽為“區域性商業服務中心開發建設的一個新的里程碑”。蘇州物流中心有限公司確立世界最先進的物流經營理念，采取“空陸聯程”模式，構建“虛擬機場”，拓展了功能空間，節省了通關時間，提高了物流效率，降低物流成本近30%，極大地提高了企業的競爭力。
三是企業管理與國際接軌。園區國企努力掌握和應用國際慣例，實現管理與國際企業的無縫對接。園區地產經營管理公司引入世界一流企業的財務管理模型，使企業長期保持充足的現金流量，有效控制了財務風險。園區市政公用發展集團有限公司，借鑒新加坡國有控股公司“分級分權”管理模式，實施集團公司對子公司的管控，形成了總部是投資、財務和人事等重大事項的決策中心，子公司是經營和利潤中心的運作體系。園區許多國企積極推行“精細化管理”，提出“用心做事、精密管理”，做到運營成本精密核算，考核標準精確量化，員工工作精細到位，從而最大程度地發揮企業管理的功能和效益。
四是體制機制與國際接軌。借鑒“淡馬錫”經驗，形成高效的決策與運營機制。園區國有資產管理，在園區工委、管委會領導下，實行國有資產監督管理辦公室（國資辦）與園區國有資產控股發展有限公司（國控公司）兩位一體的體制，國資辦和國控公司兩塊牌子、一套人馬，履行對園區國有全資和控參股企業的出資人職責。國資辦（國控公司）不設董事會，重大決策由園區工委、管委會成立的投資決策、審計、薪酬三個委員會行使，國資辦（國控公司）負責決策的執行。園區對各類經營性國有資產，全部按照商業化模式運營；對傳統的隸屬于行政管理部門和事業單位的國有資產也實施企業化管理、市場化運作，提高國有資本運營效益。國土系統、教育系統、衛生系統等行政事業單位的國有資產，在進行資產剝離后，組建科發、教投、創投、城發、疾病防控中心等國有獨資和控股企業，有效運營和盤活各類經營性國有資產，放大國有資本效益。
五是人力資源開發與國際接軌。園區國企人力資源實行市場化配置，人才管理與國際慣例接軌，基本形成了“網絡化職業介紹、專業化就業培訓、社會化保障、市場化勞動力價格、法制化管理和程序化評價反饋”新型人才資源配置體系。通過國際知名獵頭公司，面向海內外引進高層次人才。實施海外招聘、異地招聘、校園招聘三大人力資源品牌工程，面向國內外市場招聘企業高管和專業技術人才。沖破體制障礙，引導本地人才向園區國企流動；與著名高校簽署人才供需長期協議，赴美國硅谷、日本東京和中國香港等人才密集區上門招才；用足園區政策，設立人才開發基金，吸引和激勵“海歸”人才到園區國企創業。借鑒德國職業教育思路，按照新加坡南洋理工學院“教學工廠”模式和管理軟件建立起來的園區職業技術學院，被譽為培養“灰領”的西點軍校。園區國企堅持以事業凝聚人、以信任尊重人、以真誠打動人、以平臺鍛煉人、以機制激勵人、以文化塑造人，努力營造拴心留人的良好環境，積極為各類人才搭建干事創業、持續發展的舞臺，使他們在干好事業、發展企業、報效社會的過程中充分實現自身價值，對于人才形成了巨大吸引力和獨特魅力。到目前為止園區國企只有1名高管“跳槽”。這位高管在“跳槽”到民營企業工作兩年后，懇切希望再回到園區工作。蘇州工業園區國有資本運作和國有企業發展，是江蘇多種所有制經濟相互促進、共同發展的一個縮影。在黨的十七大精神指引下，園區國資將與民資、外資在平等競爭、相互促進中煥發出更加旺盛的活力。
吳川：加大投資重在引民資
吳川市召開了以“三講三評”為內容的首個招商引資講評會。即“講規劃、講思路、講辦法，評園區、評環境、評效果”。工業是經濟發展的主動力，而工業園區和招商引資是工業發展的關鍵和重點，因此，這次“三講三評”重在“三評”,尤其是評園區建設和招商引資成效。
市委副書記、代市長王中丙認為，經濟發展要重在破難題；建設園區重在打基礎；招商引資重在上項目；加大投資重在引民資。要在招商引資上取得突破，一要讓投資者有社會地位，二要解除投資者的后顧之憂。吳川在園區建設和招商引資上要針對性更強，要拓寬思路，辦法要更活，要依靠民營經濟，突出民營經濟，抓好民營經濟，放下包袱，大膽前進。
“講規劃”，就是講產業及產業園區布局規劃；
“講思路”，就是講落實產業園區建設和招商引資的構想與思路；
“講辦法”，就是講招商引資的具體措施與辦法。
“評園區”就是評園區建設速度、規模與質量；
“評環境”就是評園區服務環境及招商隊伍建設情況；
“評效果”就是評招商引資項目落實到位情況。
耒陽：加強政銀企溝通
堅持以市場為導向，按照“誰投資、誰受益”的原則和“政府主導、企業經營、市場運作、多元投入、項目帶動、滾動發展”的思路，建立政府推動與市場化運作相結合的運行機制，拓寬融資渠道，鼓勵社會各類閑散資金通過投資、聯營、入股等多種方式參與園區總體開發，實現投資主體多元化。一是加大政府投入，完善設施抓集群。把園區發展納入經濟社會總體規劃，納入年度財政預算，建立健全園區發展資金逐步增長機制，確保園區道路硬化、土地平整、供水供電、通訊等各類基礎設施建設資金充足。同時，在市財政每年安排100萬元工業發展資金的基礎上，強化爭資跑項，積極爭取國家、省和衡陽市各類支持園區發展的專項資金。二是狠抓招商引資，圍繞項目抓集群。通過以情招商、以商招商、筑巢招商、上門招商等多種有效方式，主動對接央企、名企和世界500強企業，努力引進大項目、好項目及配套項目。實施大項目帶動戰略，加快項目建設，加快配套企業和關聯企業引進，實現上下游物料一體化發展。三是暢通融資渠道，依托企業抓集群。充分發揮市投資擔保有限公司的政策優勢，加強政銀企之間的溝通聯系，將經濟效益好、成長性高的骨干企業向金融機構作重點推薦，力爭實現銀企良性互動，無縫對接。鼓勵和引導龍頭企業多元化發展，引進先進工藝、設備和技術，建設好技術研發中心，不斷開發新產品，延伸產業鏈條。
在發展資金方面，一方面加大對園區企業的政策資金支持力度，按照相關政策盡量降低各項收費；另一方面構建企業融資平臺，實行鼓勵金融機構放貸企業獎勵辦法，指導企業通過招商引資、上市、貸款等方式解決資金不足問題。
懷化工業園區：完善園銀合作互動模式破解后發展地區工業園區建設資金瓶頸
（湖南懷化工業園區管委會主任楊開鳳）
依據園區經濟發展的需求，一是構建三大投融平臺。即對應于園區基礎設施建設、土地開發管理為主的懷化工業園區投資開發有限公司，對應于園區配套設施建設及綠化、亮化、美化工程項目建設為主的懷化工業園區城市建設有限公司，對應于示范園基礎設施建設、農產品加工企業投資與服務、科技開發與創新為主的懷化市農業產業化加工示范園投資開發有限公司。按照“融資、建設、經營、償債”一體化的投融資新體制，大力開展經營園區、整合園區土地、基礎設施、經營性資產、特許經營權等有形無形資產，增強平臺投融能力。
二是構建信用運行體系。資本運作的核心是“信用”。只有形成良好信用和有效抵押，資本運作就可以步入良性軌道。園區出臺相關文件賦予投資公司土地開發權和土地出讓收益權，通過以土地使用權向投資公司注入實收資本，將土地收入轉化為投資公司的自有資金；承諾將獲得的土地出讓收益權進行質押，并設立專項資金賬戶，建立土地定額回流還款機制，保證償還貸款的現金流和貸款資金的安全。
三是構建多元投融渠道。資本融通上，除政府投資、銀行融資、招商引資外，積極拓展渠道，發行“信托”資金，推行“股田制”，盤活存量資產，吸納民間資本參與園區開發與建設，并在債券發行與借殼上市上做一些有益探索，構建園區多元化投融體系。同時，為增強園區造血功能，拓展經營范圍，增加工業投資、服務和地產開發功能，放大資本效應。
研究表明，資本投入的區際差異與區際發展水平差異高度正相關。懷化作為后發展地區，要加速發展，后發趕超，關鍵還是要完善園銀合作互動模式，擴大合作，加大投資。一是簡化程序，構建綠色通道。農業銀行、農發行、中國銀行分別在園區設立支行，為園區和園區企業提供快速便捷的點對點金融服務。各支行在風險可控的前提下，強化管理，簡化審批環節，積極為園區、入園企業提供高效、簡便、快捷的信貸服務。二是加強交流，暢通信息渠道。建立健全溝通聯絡機制，各支行及時向工業園區提供信貸政策程序咨詢服務，工業園區及時向各支行提供入園企業資金需求信息；建立信息共享平臺，加強對園區企業的指導和幫助；建立園區和各支行聯席會議機制，工業園區重大項目建設均主動邀請各支行列席。三是鼎力支持，強化銀園、銀企協作。農發行將工業園區、入園企業納入全市信貸投放重點，優先考慮資金審貸，每年對接額度不少于2億元。積極鼓勵、引導農業產業化企業加大對農業產業的投資，并對信用等級高、經營效益好的企業和項目給予一定的利息優惠。同時，加強信貸擔保體系建設，建立擔保機構，發展商業性信貸擔保機構，為企業提供風險分擔保障。
義烏第三代創意產業園區運營：“靈獅模式”
繼成功運作順德、蘇州、海南、無錫四個城市創意產業園區后，田面設計之都創意產業園區最近與浙江義烏達成協議，即將把“靈獅模式”輸出到這個小商品之都。通過在五個城市的模式復制，深圳“靈獅模式”在全國范圍布棋落子，成為助推產業轉型升級“加速器”。
深圳市田面設計之都創意產業園自２００７年５月１６日正式開園后，其運營商靈獅文化傳播有限公司經過摸索，最終形成了符合市場規律、符合工業設計企業實際需求的“靈獅模式”。其核心在于整合產業資源、打造產業平臺、促進設計與制造業的產業鏈對接并培育產業集群。
“靈獅模式”對于制造業轉型升級的意義在于，設計企業通過與制造業的對接能夠獲得巨大的市場空間，而制造企業借助設計，能夠大大提升產品的價值，抵抗市場風險，最終使“中國制造”走向“中國創造”。在靈獅的成功運作下，先后在全國制造業發達的長三角和珠三角地區成功培育和運作了順德工業設計園、蘇州（太倉）ＬＯＦＴ工業設計園、無錫（江陰）浦江路23號產業園等工業設計產業化運營平臺項目。
這些園區的共同特點是，都是當地制造業集中地帶，也為工業設計與制造的市場化對接，提供了得天獨厚的產業支撐優勢。劉勇利表示，即將與靈獅合作的義烏就是貿易中心和制造中心，屆時通過“義烏模式”和“靈獅模式”的合作，將助推小商品從低端化走向品牌化，實現生產的轉型。
從“二房東”，到“二房東＋經紀人”，直到如今以協同服務式為主的第三代創意產業園區運營模式，也在不斷摸索。最終形成了符合市場規律、符合工業設計企業實際需求的商業模式，從而能夠有效突破工業設計產業化發展的瓶頸。工業和信息化部總工程師朱宏任考察深圳市田面設計之都時表示，產業轉型是艱巨的過程，必須依托工業設計來縮短轉型時間。靈獅模式作為一個新型業態，所創造出來的管理、經營和商業模式，承擔了中國工業制造轉型的任務，探索出了一條產業轉型的模式和道路。
深圳文博宮文化創意產業園：高端化、精品化、國際化
建設文化創意產業園，難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業模式的盈利化。文化活化是靈魂，休閑業態是關鍵，盈利模式是核心。深圳文博宮便是文化創意產業園又一個有益的探索，其關于“新型文化產業園”模式的嘗試尤其難能可貴
且不論以古玩藝術為主的經營業態，以高端化、精品化、國際化的經營策略，集展銷、鑒定和拍賣為一體的國際性交易平臺，文化與科技、旅游、金融有機融合的文化創意新模式，抑或是構建集工藝制作、藝術沙龍、創作體驗、展示交易、休閑旅游為一體的綜合性文化產業鏈，單就投資商深圳市美麗集團大貿股份有限公司發展文化創意產業的勇氣和決心、嚴謹與踏實的工作風格、國際視野和長遠的眼光就讓人為之振奮和充滿期待。
文博宮是否能成為新型的文化創意產業第一園，有待時間的檢驗。當前，在產業發展初級階段的新興文化創意產業，要想不重蹈覆轍，在瞬息萬變激烈的國內外市場競爭中生根發芽，示范性園區的培養和建設是必要的也是必須的。因此，像深圳美麗集團這樣有社會擔當、文化訴求、實干精神的實力雄厚的企業必將被選定成為文化創意產業繁榮與發展的領頭羊。我們也期待著，這樣的領頭羊不斷涌現，讓文化創意產業可持續發展，逐步成為國民經濟中的中堅力量。
上海市工業園發展商務區發展態勢和趨勢
下面分別從國家級、市級及其他地區的商務辦公與商務服務、生活娛樂服務與教育服務等幾方面進行分析，說明這些區域商務區發展的態勢或趨勢。
（一）國家級工業園發展商務區模式
1．金橋開發區
商務辦公與商務服務：金橋開發區辦公場所目前建設有新金橋大廈、銀東大廈、之江大廈、天驕大廈、銀橋大廈、建銀大廈、鳳凰大廈、遠東民航大廈等商務與商貿服務樓宇;商務服務機構入住金橋開發區內有：中國銀行、建設銀行、交通銀行、工商銀行、農業銀行、浦東發展銀行、招商銀行、投資銀行、中興實業銀行、城市合作銀行等國內十家銀行的分支機構，服務內容包括項目建設資金貸放在內的一切企業金融往來業務，為建設單位提供資金來源，投資商在項目建成后還享受區內保險機構提供的企業財產保險、職工人身保險等;再者，從金橋現代商業園區擁有完善的國際貿易相關服務體系來看，金橋提供報關、商檢、倉儲運輸、結匯、保險五位一體的全能級國際貿易服務。除此之外，保稅倉庫、信息咨詢、郵電通信、技術監督中心、消防、賓館餐飲、文化娛樂、人才交流中心、出入境簽證和衛生檢疫等服務機構與設施也一應俱全。
生活娛樂服務：金橋現代生活園區內信和花園、金橋酒店公寓、盈標花園，百富麗山莊等一批高中檔住宅已經建成并正式投入使用。此外，還有適應進區企業員工居住的住宅。醫療服務有上海華山醫院和上海醫科大學附屬婦產科醫院，他們相繼在金橋生活園區建造，為進區企業員工就診、醫療和保健服務創造了優越的條件。在餐飲、娛樂、住宿設施上有新亞之光大酒店、景麗高爾夫游樂村、金門廣場和其它餐飲網點，可提供各種檔次的中、西餐飲服務，文化娛樂和三星級賓館服務，上海目前設施環境最好的湯臣高爾夫球場離金橋生活園區僅2公里。
教育服務：教育設施包括可供進區企業選擇開發區內的學校教育有啟蒙、基礎、中等和高等教育四個層次，目前已有三所大學(杉達大學、中歐國際工商學院、復旦書院)、一所九年一貫制中學(華東師大金橋實驗學校)、一所九年一貫寄宿制雙語教育的平和雙語學校、一所幼兒園(中福會幼兒園)相繼進區，入住區內的企業員工子女不出開發區就可完成從學前教育到高等教育的全程教育。
2．張江高科技園區
張江高科技園區分成幾大區域，每一塊區域都建有辦公樓、標準廠房和商業中心、文體中心、公寓和別墅等公共配套設施。
商務辦公與商務服務：首先在規劃面積2104平方公里技術創新區，建設有孵化樓、辦公樓、標準廠房和商業中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設施，入駐園區的457家企業中，GE研發中心、聯想集團華東研究院、中興通訊華東研究院、東軟研發中心、國家中藥現代化(上海)創新中心、復旦大學微電子研究院、西安交通大學研發中心、中國科技大學研發中心等國內外著名的研發機構均已入駐園區建立的研發辦公樓;其次，占地面積3114平方公里的高新技術中試產業區，主要規劃為集成電路產業基地(一期)、國家生物醫藥產業基地(一期)、國家信息產業基地、國家技術創業基地等。該區目前已經建立起了一大批高檔辦公樓宇，推動了商務經濟的發展。另外規劃中還包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業、金融配套等，已建成的“城市經典”樓宇就創建了近3000平米豪華國際酒店式會所，也為區內商務交流與商務服務提供了良好條件。
生活娛樂服務：目前張江配套設施包含有超市、銀行、醫院、大型體育中心，為了適應入住企業的需求，張江又在積極打造一座集高檔住宅、酒店、購物、娛樂、休閑為一體的區域街區。在住宅方面，“摩登之城”一期張江湯臣豪園占地57000平方米，建筑面積近7萬平方米，其中綠地面積高達2萬多平方米;另外張江“硅谷”國際聚居區占地245萬平方米，規劃容積率僅為0191,其周邊坐擁世紀公園、湯臣高爾夫球場等大型綠地，生態環境首屈一指;此外，在園區未來規劃中，將建設為生活配套服務的主題公園、親水河濱公園等，為園區增添詩情畫意的綠色休閑場所，構筑一個品位高雅、設施完善的現代化國際化社區。
教育服務：張江園區聚集了大量知名院校，這里的教育基本具備了一流水平的高水準教育。目前園區內擁有中福幼兒園、華東師范大學二附中、浦東外國語學校、上海中醫藥大學、中科院上海分院、交通大學信息安全學院、復旦張江軟件學院等一流院校。未來張江園區內還將落戶更多的國內外著名學科院校，從而形成學術氛圍濃郁的教育園區。
（二）市級工業園發展商務區模式
1、松江工業區
商務辦公與商務服務：工業區的管理服務設施，生活設施，包括綜合辦公樓、商廈等設施以及公寓、別墅、普通住宅，已投入使用20萬平方米，其中商務辦公面積達到5萬平方米以上，另外在建面積2萬平方米，正逐步使松江成為高質量商務辦公與商務服務區域。
生活娛樂服務：工業區周圍生活配套設施有紅樓賓館、松江賓館、松江大酒店、云間商廈、松江商城、百貨大樓、國貿大廈，醫療服務有松江中心醫院、中醫醫院、上海市人民醫院、方塔醫院等生活服務設施。生活住宅區內已建有別墅、公寓、餐廳、綜合辦公樓、一般商品房、網球場、游泳池、超市等設施，可提供住宿、餐飲、健身、網球、垂釣、娛樂等服務項目。
教育服務：松江現有31所中學，28所職校，7所中專，8所大學，有18個學術團體;中央部屬、市屬科研機構和大中型企業有34家，各類中高級專業和管理人員1萬多名。
2．嘉定工業區
商務辦公與商務服務：在規劃上，嘉定主動投資200萬元，邀請境外設計公司進行了科學現代的整體規劃，即把園區建成一個集行政管理、科教研究、休閑娛樂、生活服務于一體的生態型城市化地區。目前除了嘉定管委會行政辦公大樓外，正在加緊建設一功能齊全的商務辦公樓。
生活娛樂服務：購物中心已經有樂購嘉定生活購物中心和永樂嘉定連鎖店;住宅已經建成建筑面積達88萬平萬米的有11個居住新村的南苑居住區，另外葉城(花苑)居住區已經成功開發，各居住區有功能齊備的社教活動俱樂部，內有體育保健、文化娛樂及餐飲、購物等設施。區內有大型路島人工景觀湖等，綠化率達到35%。在2003年已建成80萬平方米綠化的基礎上，2004年新建綠化100萬平方米、占地6000畝的生態林也已全面啟動。
教育服務：嘉定工業區所在地嘉定城人才資源豐富，勞動力的技能素質較高。區內有上海大學嘉定校區等大學，技術研究機構有國家級的原子核、計算機、光學精密機械、硅酸鹽、航天技術等各類高科技研究所和工廠，云集了各類科技專業人才18500多名，其中中高級人才6000多名。留學生園區每年吸引百名海外留學生回國工作。企業所需的各類技術和管理人才均能從人才市場上招聘到。在開發區周圍的居住區內，商業、公共教育、醫療、治安、文化等都有極為完善的安排。
（三）其他工業園發展商務區模式
1．上海臺商青浦工業園
上海臺商工業園(青浦)在規劃中就充分考慮了商務與制造區的結合。目前規劃中主要由生產區、研發區、行政商務區、水濱商務區和休閑居住區等功能組成，該區利用青浦豐富的天然湖泊資源，營造優美的親水生產和研發環境，提供具有江南水鄉風格的生活環境。總體規劃從全球化的角度切入，創造適應高科技產業集聚發展的優質環境，以人性化、生態化、整體化的規劃手段，建設成為具有國際水準，集生產、研發、商貿、居住、休閑為一體的高科技工業區。
2．普陀沿河生態商務區
普陀沿河生態商務區就是利用原來的長風工業區基地，準備改變成集生態商務港、娛樂休閑和高尚住宅區于一體的現代服務業集聚區。該區位于內環線與中環線之間的蘇州河北岸，東起長風公園，南臨蘇州河，西至真北路中環線，北以金沙江路為界。實際可規劃開發的土地面積220公頃，沿河岸線長約217公里。該區域原先有500多家工廠，超過20萬職工在這里就業。由于以傳統制造業為主，各種舊廠房、蘇州河岸旁廢棄碼頭，使整個地區總體環境質量不高，經濟效益也很不理想。經過新的規劃，該區將成為現代服務區以及相配套的高尚住宅區：現代服務區位于蘇州河濱水地區以及沿長風公園、中環線地塊，規劃建筑面積150萬平方米;高尚住宅區位于云嶺東路以北中部地塊，擬興建一批酒店式公寓和中高檔住宅，規劃建筑面積14316萬平方米。同時，作為上海市唯一以陸港口岸為特征的地理優勢，該區也將致力于建設現代化物流網絡信息化體系，形成物流信息中心。這樣就徹底改變原來老工業區經濟結構與經濟增長模式。綜上所述，各個工業區在發展土地、廠房引資的過程中，越來越關注商務經濟的發展，同時也關注周邊環境與生活、休閑配套服務的完善，所以商務區的規劃與發展是工業園區經濟提升的一個新趨勢。
第三部分 制度篇
杭州市信息服務業特色產業園認定與管理辦法（試行）
為加快我市信息服務業發展，推進信息服務業特色產業園建設，規范產業園的申報、認定和管理工作，根據原信息產業部《關于建設國家電子信息產業基地和產業園的意見》(信部規〔2003〕219號)和《關于印發國家電子信息產業基地和產業園認定管理辦法(試行)的通知》精神(信部規〔2003〕521號)，結合我市實際，特制定本辦法。
一、杭州市信息服務業特色產業園(以下簡稱特色產業園)是指信息服務行業中具有一定專業特色和產業規模、產業鏈清晰、科研開發和創新能力較強、服務體系比較完善的產業集聚區。可根據信息服務業專業特色命名為“杭州市﹡﹡﹡軟件產業園”、“中國電子商務之都﹡﹡﹡電子商務產業園”等。
二、特色產業園的創建應本著政府推動、園區主管、企業主體、市場主導的原則，統籌協調，合理布局，突出特色，提升層次，上下互動，形成合力。特色產業園的認定，采取自愿申報和杭州市信息服務業領導小組認定的程序進行。
三、市信息服務業領導小組辦公室(設在市信息辦)負責全市特色產業園的統籌規劃、建設指導、認定考核和省級、國家級信息服務業基地(園區)的申報組織等管理工作。各區、縣(市)信息產業主管部門負責組織本地區園區申報特色產業園的工作并對申報園區進行初審，配合市信息服務業領導小組辦公室做好特色產業園創建的指導工作。特色產業園的創建及日常管理工作由各相關產業園領導小組及其辦公室承擔。
四、特色產業園的認定條件
(一)產業規模。
1.軟件產業：年銷售額在10億元人民幣以上，有3家(含)以上年銷售額達到5000萬元人民幣的骨干企業；
2.電子商務產業：年服務收入在3億元人民幣以上，有3家(含)以上年服務收入達到1000萬元人民幣的骨干企業，10家(含)以上電子商務企業；
3.集成電路設計產業：年銷售額在5億元人民幣以上，有3家(含)以上年銷售額達到2000萬元人民幣的骨干企業；
4.數字娛樂產業：年銷售額在5億元人民幣以上，有5家(含)以上年銷售額達到3000萬元人民幣的骨干企業；
5.安防監控產業：年銷售額在5億元人民幣以上，有3家(含)以上年銷售額達到5000萬元人民幣的骨干企業；
(二)人才優勢明顯，科技創新能力強，園內經認定的各級高新技術企業不少于10家，擁有2家市級或者市級以上研發機構、工程中心或者技術中心。
(三)具有比較完善的基礎設施和配套服務體系。
(四)已納入我市信息產業行業統計指標體系，管理機構健全、職責明確、人員落實，有完善的產業發展三年滾動規劃。
除本款第(一)項規定的產業領域以外，屬于本市優先培育的軟件和信息服務產業新興領域、具有較好發展前景的產業化集聚區申報特色產業園，可經市信息服務業領導小組辦公室組織專家進行評審，報領導小組審核后授予“杭州市﹡﹡﹡軟件產業園”、“中國電子商務之都﹡﹡﹡電子商務產業園”等稱號。
五、特色產業園扶持政策
(一)每年對特色產業園進行考核，考核優秀的一次性給予20萬元的獎勵，主要用于特色產業園的基礎設施建設、企業房租水電費用補貼。
(二)特色產業園組織的關鍵、共性技術研發和公共技術服務平臺建設等公共服務項目，優先列入市信息服務業專項資金扶持計劃。
(三)特色產業園內企業實施的通信、軟件、集成電路設計、電子商務、即時通訊、搜索引擎、網絡游戲產業，以及上述領域的技術創新、企業資質認定、公共技術服務平臺、產學研和人才實訓等項目，同等條件下優先列入市信息服務業專項資金扶持計劃，優先推薦和申報國家級、省級項目計劃。
(四)對條件成熟并符合升格為省、國家級產業園的特色產業園，給予重點推薦并組織申報；積極爭取國家、省相關政策向特色產業園傾斜。
六、特色產業園的申報程序
(一)申報。由各區、縣(市)信息產業主管部門向市信息服務業領導小組辦公室提出申請。申報材料包括各區、縣(市)信息服務業主管部門的請示文件及有關附件。附件主要包括：
1.杭州市信息服務業特色產業園申報表；
2.所申報產業園當前產業發展基本情況；
3.所申報產業園產業三年滾動發展規劃；
4.所申報產業園內銷售收入居前5位重點企業近兩年的財務報表；
5.市級以上研發中心、工程中心和技術中心批復的復印件，各級高新技術企業認定批復的復印件，外商投資企業產品研發中心的有關說明材料。
上述申報材料要求一式3份(簡裝)并附電子文檔。
(二)審查。市信息服務業領導小組辦公室對申報材料進行審查，對園區三年滾動發展規劃進行論證并形成評審意見，必要時組織專家進行現場考察。
(三)授牌。由市信息服務業領導小組對符合條件的產業園給予批復并授牌。
七、市信息服務業主管部門會同市有關部門對特色產業園實行動態管理，不定期開展檢查，每年進行復核。復核未達標的特色產業園，責令其限期整改；整改后仍達不到要求的，取消其“杭州市﹡﹡﹡軟件產業園”、“中國電子商務之都﹡﹡﹡電子商務產業園”稱號。（編選：中國電子商務研究中心）
浙江省杭州市人民政府
二○○九年二月十八日
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